←  Недвижимость на Крите / Правовая информация

Недвижимость на Крите могут приобрести как граждане Европейского Союза, так и иностранцы. Однако при покупке стоит учитывать некоторые нюансы, о которых мы поговорим чуть ниже.


Процедура покупки недвижимости на Крите не имеет существенных отличий от принятых в других странах норм. За одним очень важным исключением.  Покупка недвижимости в приграничных зонах, или в зонах имеющих стратегическое значение возможна лишь после получения официального разрешение от Министерства обороны Греции. Без разрешения сделка считается недействительной.  На Крите приграничными зонами считаются префектуры Хании, Ретимно и Ласити. Следует учитывать, что статус приграничных районов время от времени изменяется, поэтому еще до начала переговоров стоит уточнить статус района предполагаемой покупки.  Иностранцам вообще запрещено покупать недвижимость в приграничных районах, поэтому в Министерстве обороны стоит отправить еще и ходатайство на снятие этого запрета на имя покупателя.


Так же на территории Крита есть множество ограничений на приобретение и использование недвижимости. Ограничения распространяются как на граждан ЕС, так и на иностранцев. Приведем самые известные:

  1. Запрещено строительство в лесу, природных заповедниках и археологических участках.
  2. На прибрежных участках строить разрешено лишь  дальше точки, до которой зимой доходят волны. На данный момент это около 35 метров от линии прибоя.
  3. Постройки, расположенные в городской черте должны сообщаться с улицей, иметь водопровод, электричество и телефон.
  4. За пределами городской черты можно строить на участках площадью свыше 4 000 квадратных метров.

Власти Крита не делают различия между гражданами ЕС и иностранцами, однако документы необходимые для получения разрешения на покупку могут серьезно отличаться. Да и ограничения, которые накладываются на земельные участки, исходят из соображений защиты общественных интересов и благосостояния, поэтому не стоит их искать в реестре недвижимости и земельном реестре. Обратитесь с этим вопросом к опытному адвокату, причем сделать это нужно еще до начала переговоров.


Все граждане ЕС имеют при приобретении недвижимости на Крите равные права. Они, как и граждане Греции, должны подать заявление в Префектуру, в которой расположена интересующая их недвижимость. К заявлению необходимо приложить следующий перечень документов:

  1. описание предмета купли-продажи, в котором указывается цель приобретения
  2.  информацию о покупателе (его профессия, предыдущие правонарушения и др.)
  3. свидетельство о праве собственности на имущество Продавца
  4. топографический план недвижимости и окружающей территории
  5. ну и другие документы, полный список приводить не имеет смысла, т.к. временами он незначительно изменяется.

Если заявление подано от имени зарегистрированной в ЕС компании, то необходимы следующие документы:  заверенная копия Учредительного договора, финансовые отчеты за последний год, и др.
Иностранцы подают заявления в соответствующее уполномоченное Министерство Греции, а не в Префектуру.

С документами, которые необходимо предоставить гражданам ЕС иностранец должен добавить еще несколько документов: свидетельство о рождении, заверенное Апостилем, справка об отсутствии  судимости, декларация об отсутствии судебных процессов с участием покупателя и др.
Получение официального разрешения не сложная, но довольно продолжительная процедура. Лучше ее оставлять на грамотного адвоката, он решит все гораздо быстрее. Но учтите, что разрешение от Министерства обороны придется ждать около 6-8 месяцев.


В связи с этим покупающие недвижимость на Крите иностранцы предпочитают заключать предварительный договор с продавцом. Это гарантирует сохранения договоренностей до получения разрешения на покупку. При заключении договора вносится предоплата, которая составляет 5-20% от стоимости объекта.
Окончательное подписание договора о купле-продаже объекта осуществляется только после завершения всех сопутствующих мероприятий. Например: необходимо получение разрешения на покупку, уплата налоговых сборов и юридическая проверка объекта. Договор заверяется нотариально и подписывается в присутствии адвокатов. До подписания договора покупатель полностью вносит сумму, в которую оценен объект. Сразу после подписание договора право собственности переходит от продавца к покупателю. Текст договора всегда на греческом языке.


В момент подписания договора производится синхронный перевод текста на язык покупателя. Данные переводчика отражаются в договоре, а в дальнейшем проводится еще и письменный перевод договора, который берет на себя Министерство иностранных дел.


Регистрация купленного объекта в Реестровой палате производится в течение недели с момента подписания договора о купле-продаже.
Расходы и налоги на приобретение недвижимости на Крите следующие:
- Единовременный государственный налог на приобретение недвижимости составляет 9 - 11% от кадастровой стоимости. Если покупка обошлась дешевле, чем 14,674 Евро взимается 9%, если дороже 14,674 Евро - 11%. Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, равная государственной стоимости данного объекта, определяемой налоговыми органами Греции по специальной шкале.
- Тот же налог составляет  7-9% (в зависимости от типа недвижимости) от кадастровой стоимости объекта для местностей, находящихся за рамками плана урбанизации.
- Нотариальный сбор – 1% от суммы до 44,021 Евро, свыше этой суммы - 0,5%. Оба процента рассчитываются от стоимости, указанной в контракте.
- Реестровый сбор – 0.45 -1 % от кадастровой стоимости объекта
- Оплата посреднических (риэлторских) услуг – 2- 5 % от реальной стоимости объекта.
-  С подлежащей оплате суммы налога на переход права собственности взимается муниципальный налог 3%.
- Оплата услуг юриста  по проверке чистоты сделки и пр. –1,5% от кадастровой или реальной стоимости объекта (в зависимости от типа недвижимости).

Иностранные граждане собирающиеся приобрести недвижимость на Крите обязаны получить Греческий Налоговый Идентификационный Номер. Получить его обязательно до подписания основного контракта. С этим номером вы можете открывать счета в греческих банках. Работу по получению налогового номера (АФМ) лучше переложить на адвоката.


На Крите можно приобрести любой типа недвижимости, стоит лишь заметить, что годовой прирост стоимости любой недвижимости около 10-15%, а вот падения крайне редки и составляют максимум 10%. Так что откладывать покупку не выгодно.
На Крите созданы прекрасные условия для инвестиционного строительства жилья, стоимость земли и затраты на инфраструктуру гораздо меньше, чем в России. Да и банки без проблем предоставят кредит. А если вы решили построить гостиницу, то греческое правительство освободит вас от налогов на 10 лет.

Именно поэтому особо выгодна покупка крупных земельных участков вне городской черты. Обычно подобные проекты дают 50-60% рентабельности за полный цикл от покупки недвижимости, до продажи построенного объекта. Подобные показатели были у коттеджного строительства в Подмосковье в 2008 году.